Как сдать коммерческую недвижимость в аренду?

Под термином «коммерческая недвижимость» понимают здания и помещения, предназначенные для ведения бизнеса, а не для проживания граждан.

Зачастую предприниматели приобретают такие активы, чтобы в последующем сдавать их в аренду.

Для сдачи объекта в аренду необходимо пройти несколько этапов:

1. Найти подходящее помещение. Можно построить здание самостоятельно или приобрести недвижимость. Купля продажа объекта нежилого назначения имеет ряд особенностей.
   При заключении договора покупателю следует изучить:
   - выписку из ЕГРН.
   
   В данном документе содержится информация о владельцах объекта, назначении помещения, обременениях, арестах и т.п.;
   - документы о перепланировках;
   - данные о продавце: сведения о банкротстве, наличие долгов и т.п. Если объект продается от имени фирмы, необходимо изучить выписку из ЕГРЮЛ.
   
   В данном документе содержится информация о руководителе, ликвидации ООО, прекращении деятельности, несостоятельности и т.п. Также рекомендуется изучить учредительные документы компании-продавца;
   - согласие супруга на реализацию объекта, разрешение органов опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетнего собственника. Данные документы необходимы, когда имеет место продажа нежилого помещения физическим лицом.
   Переход прав на объект необходимо зарегистрировать в Росреестре.

2. Определиться с организационно правовой формой ведения предпринимательства.
   
   Если передача помещения в аренду осуществляется гражданином на постоянной, регулярной основе и содержит признаки предпринимательской деятельности, то лицу следует открыть ИП или ООО.
   Под признаками предпринимательской деятельности понимается сдача имущества в аренду на срок более 1 года, последующая пролонгация договора, а также систематическое получение дохода.

3. Грамотно составить документы, учитывая форму и существенные условия договора аренды.

Составление договора аренды

Документ составляется в письменной форме, в него обязательно включаются следующие данные:

• данные арендодателя и арендатора (ФИО, наименование юрлица и т.п.);
• характеристики объекта (адрес, этаж, площадь, назначение);
• арендная плата, порядок и сроки внесения денежных средств;
• права и обязанности сторон;
• ответственность;
• сведения об обременениях и ограничениях;
• подписи и реквизиты сторон.

Стороны должны согласовать все существенные условия и отразить их в тексте договора. Контрагентам заранее следует обсудить особенности арендных отношений:

1. Неотделимые улучшения.
   
   В договоре необходимо указать, какие работы подпадают под понятие «неотделимых улучшений» и какая из сторон договора оплачивает их.
2. Сдача помещения в субаренду. Владелец объекта должен обозначить в договоре возможность (или невозможность) сдачи имущества в субаренду, а также разъяснить порядок сдачи и получения согласия собственника.
3. Капитальный ремонт. На практике, капремонт проводится за счет средств арендодателя, однако, стороны договора могут распределить затраты иным образом.
4. Назначения помещений.
   
   Собственник вправе установить цели, для которых имущество сдается в аренду. В случае использования помещения не по целевому назначению договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя.

Ответственный подход к сдаче имущества в аренду, грамотное составление документов позволят защитить интересы сторон, избежать конфликтных ситуаций и судебных споров и получить максимальную прибыль.